-04-21城市竞争力
作者：夏良；转自：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）
笔者近几期关于环杭城市临安、海宁、嘉善的调研文章发表后，接到不少粉丝的询问，大体都是有关环杭的几个热点城市海宁、临安、嘉兴、柯桥、嘉善、平湖、湖州值不值得买？买哪里好？买哪个楼盘好？
我想在进一步扩大调研范围之前，先阐明一下我的几个基本原则，这些原则可以帮助大家作出一些“YES”OR“NO”的基本判断。
1看都市圈，考虑通勤半径问题
先看上海“1+6”大都市圈
再看杭州都市圈
你工作和生活在哪个城市，就优先考虑哪个都市圈。长三角任何一个以自住为目的的楼盘，要跨都市圈吸引购房者，都还是很困难的。
在同一都市圈内，还必须考虑通勤半径问题。
1、先看长三角地区高铁线网
通常，早出晚归高铁出行的最大通勤距离是单程30分钟内，日通勤交通成本在元以内。
以上海为圆心，北不过苏州，南不过嘉兴；以杭州为圆心，则北不过嘉兴，南不过绍兴。
2、再看上海、杭州的地铁网
上海年18线公里线网规模▼
杭州年15线公里线网规模▼
以地铁为出行交通工具，最长通勤时间单程不宜超过90分钟，很难想象每天花费在路上超过3个小时，即使你住的房子是“皇宫”，也没有什么生活质量可言。
上海很大，环沪90分钟地铁能进入上海内环的，至少在有靠谱规划的年之前，唯有昆山花桥，再无第二个地方能够实现。
杭州也不小，环杭第一圈层已在建的4条城际轻轨，可以理解为上海已通车的市郊轨道线16号线（临港线）、17号线（青浦线）等，皆要通过1次换乘，才能进入杭州主城区。
比如：临安线要在绿汀路站换3、5号线入城（类似上海17号线青浦线），富阳线要在美院象山站换6号线入城（类似上海5号线莘闵线），柯桥线要在香樟路站换5号线入城（类似上海16号线临港线），海宁线要在余杭高铁站换9号线入城。
严格意义上讲，生活这4条城际线顶端的居民要到杭州主城区西湖RBD上班，即使地铁通了，单程估计都超90分钟。所以也只有职住半径控制在45分钟左右，尽可能只需1次换乘，就能通达的相邻城镇，才是合理的置业购房区域。
比如，在未来科技城上班的，可以考虑临安；在之江、滨江上班的，可以考虑富阳；在萧山工作的，可以考虑柯桥，在临平、下沙工作的，可以考虑海宁。
再者，就是要明确甄别“地铁房”与“伪地铁房”，“高铁房”与“伪高铁房”的标准。地铁房，算上共享单车，距离3公里以内是极限；高铁房，算上接驳巴士，5公里以内是上限。超出这个范围的，即使线路从家门口经过，若不设站，然并卵！
2看廊道，事关发展钱途问题
以杭州为圆心，向着长三角的其他3大中心城市辐射开去。
沪杭廊道“第一个百年”浙江进入“嘉兴时间”！
“G60科创走廊”引擎沪嘉杭新经济时代。
沪杭廊道对接的是国际金融中心、中国最大的经济中心城市上海，沪浙两省正在联手打造的G60（高速公路名）科创走廊，我们能看到的长三角新经济的未来都集中在沪杭廊道上！
沪杭廊道上，已有沪昆普速线、沪昆高铁线2条铁路，未来5年，还会加密沪杭城际二线：上海南-莘庄-松江南-枫泾-嘉善-嘉兴-海宁-桐乡-余杭-崇贤-杭州西（未来科技城）；
沪乍杭铁路：上海东（浦东机场）-南汇临港-海湾-金山滨海-平湖-海盐-海宁-桐乡-杭州江东-萧山机场-杭州南（萧山），高铁网将覆盖沪杭廊道上的所有县级以上城镇。
沪杭廊道上唯一的地级市嘉兴市，虽不及沪宁廊道上苏州（华东GDP第二大城）那样显赫，但是有胡海峰任市长，尤其是去年获批“浙江省全面接轨上海示范区”后，“北雄安、南嘉兴”的口号可不是吹的。
其在交通（开通城际公交）、通讯（可申请上海区号）、医保、公积金互通、产业承接（张江长三角科技城）等方面与上海的对接工作已实实在在的全面展开。
经济增速快马加鞭，GDP省内排名连年攀升，并有望在今年超越台州，跃居省内前5(前4为杭甬温绍），今年通苏嘉甬（南通-苏州-嘉兴-宁波）高铁开工后，嘉兴地处长三角经济实力最强劲的沪苏杭甬经济区“十字路口”的区位优势将更加突出。
如果说杭州有亚运利好，那么作为党的诞生地，嘉兴亦有建党百年这个独一无二的“政治红利”，短时间内城市面貌跃升一个大台阶是看得到的！
除去嘉兴市本级外，东面的嘉善，挟“浙沪桥头堡”之地利，高铁23分钟到上海虹桥的通勤距离，是适合作为环沪“第一居所”的；
西面的海宁，“融杭”红利实实在在，是嘉兴市辖范围内第一个，也是短期内唯一一个全境被地铁覆盖的区域，历史上曾隶属杭州管辖的海宁，由于其经济底子和成熟配套，成为事实上的下沙2.0，杭州11区，整个杭海城际铁路沿线都将成为杭州东扩的刚需导入热区，其中尤以城铁两端的西部许村镇临杭新区、长安大学城，东部海宁主城区宜居性最佳。
嘉兴的其他县市，“融杭接沪”效应明显弱于嘉善、海宁，除非像乌镇的绿城雅园这种产品特别好，自己梦想去住的房子；或者是桐乡高铁站旁的阳光城高桥，出高铁站就到家的“零距离”高铁房，其他的都不在推荐范围之内。
杭甬廊道全省综合实力最强的城市绵延带，
柯桥“融杭”桥头堡地位不可撼动！
杭甬廊道对接的是全球第一大港、新一线城市宁波，杭、甬、绍三市在省内GDP排名前4（第3为温州），且都是主城常住人口百万级以上，拥有各自地铁网络的大城。
这条廊道毫无疑问是浙江经济实力最雄厚、发展最成熟的城市绵延带。该廊道上的县域经济也很强大，各区县市在省内的排名如下：萧山（第1）、柯桥（第4），上虞（18名）、余姚（13名）、慈溪（第5）、鄞州（第3）、北仑（第6）。
杭甬廊道上，目前已有萧甬普速线、杭深高铁线2条铁路，年亚运前还会加密杭绍城际铁路和中国首条支持无人驾驶技术，时速达到公里的杭甬（杭州-宁波）超级高速公路。
杭甬廊道上的柯桥区，作为绍兴“融杭”桥头堡，西连杭州地铁5号线，南接绍兴地铁1号线的整个杭绍城铁沿线都是环杭置业可下手的主战场，其中，柯桥主城区距离萧山国际机场、高铁绍兴北站都只有10分钟车程的区位优势最为突出，是整个环杭区域配套最成熟、投资最稳健的首选区域。
杭宁廊道青山绿水就是金山银山，
度假可以，投资尚欠火候。
杭宁廊道，对接的是华东第二大城，江苏省会南京，相比沪宁杭“铁三角”上，年开通的沪宁线，年开通的沪杭线，杭宁廊道事实上一直到年高铁开通后才正式形成。因此从经济发展水平和沿线城镇规模来看，杭宁廊道相比沪宁、沪杭廊道简直是弱爆了！
杭宁廊道上唯一的地级市湖州市，长期以来因为区位上的劣势，经济排名居于省内第三梯队，地市人口不足万，地市核心长期以来仅是一个湖州镇的规模（湖州在年设立地级市后，直至年析分出南浔区的20年间，是当时浙江省唯一一个不设市辖区的地市）。
“媳妇熬成婆”的湖州，最近利好不断，东向沪苏湖高铁年铁定开工，建成后可实现45分钟直通上海虹桥，西向商合杭高铁渐入尾声，年就将开通，亚运会前还会建成联络线进杭州未来科技城的高铁西站。
现时，从湖州往返杭州东，每天7:18-21：51，有70多对班次的高铁已实现密集化运营，单程仅需21分钟，票价32.5元。最迟到年，湖州将成为浙北高铁节点城市，也是长三角地区唯一一个到上海及南京、杭州、合肥3大省会都控制在高铁1小时车程内的城市。
湖州同时拥有太湖、大运河、水乡古镇和生态旅游4张王牌。大大“青山绿水就是金山银山”的重要论断，最早就是在湖州考察时提出的。但是湖州主城区房价目前也达到了1.1-1.4万元/平米之间，与环杭第一圈层县市海宁、柯桥、富阳、临安相比并无多大优势，虽然湖州是环沪、环杭区域唯一既不限购、也不限售的城市，但是在嘉兴全境无需社保都还能买1套，绍兴全境不限套数仅限售2年相比，湖州的这些政策宽松优势并不明显。
而其在城市规模、人口基数和产业支撑方面，不要说与苏、锡、杭有巨大差距，纵使和嘉兴比，也仅是嘉兴的一半规模。
湖州在环沪区域的定位，就好比是环京区域的承德、张家口，广深区域的清远、肇庆，除非买一套房子周末度度假，若以自住或投资为目的，同样的价格，投湖州，还不如投海宁、柯桥。湖州在短期内尚不足以成为精明购房者纷至沓来的新的置业热点城市。
3看城市规模，决定投资成败问题
笔者曾经提出过在一、二、三、四、五线城市购房的“蛋”理论。
1、一线城市“蛋饼论”，哪里有地铁站，哪里就好“上车”
一线城市摊蛋饼，地铁站点是葱花，哪里有地铁，哪里就好“上车”！
在长三角对应城市：上海
2、新一线、强二线城市“鹌鹑蛋”，“多中心”里挑最有亮点和最有特色的。
新一强二在崛起，置业选好“鹌鹑蛋”，主城区的核心CBD（如杭州钱江新城+钱江世纪城）、RBD(如杭州西湖、南京夫子庙）、城市副中心（如杭州的下沙、临平、萧山，南京的河西、仙林、江宁），国家级新区（如南京江北新区）、高新产业园区（如苏州工业园区、无锡新区、杭州未来科技城）潜力大，都属于“鹌鹑蛋”。
在长三角对应城市：南京、杭州、合肥、苏州、无锡、宁波（省会及已通地铁的经济大市）
3、二、三线城市“双黄蛋”
三线城市有起伏，置业认准“双黄蛋”，主城核心+副中心机会大，杜绝落子平庸板块！
如：南通（高铁门户港闸区+主城核心崇川区）
嘉兴（高铁门户余新镇+主城核心南湖区）
绍兴（主城核心越城区+副中心柯桥区）
昆山（主城核心玉山镇+临沪的花桥镇）
海宁（主城核心硖石镇+临杭的许村镇、长安镇）
在长三角对应的城市：南通、常州、绍兴、嘉兴、扬州、芜湖等经济实力雄厚或有一定发展潜力的中上游地级市（这类城市通常已在建或规划有地铁线路），以及昆山、海宁等环沪、环杭都市圈的多中心县域经济强市
4、四线城市“蛋黄论”
四线城市重自住，买房谨记“蛋黄论”，城市中心就一个，偏离中心风险大！
四线城市的城市中心，往往会随着城市高铁or地铁主枢纽、主力商圈等的迁移而发生变化。
如：嘉善，高铁南站建在大云，大云温泉度假城、新西塘孔雀城都围绕新的高铁站周围建设，老城魏塘就开始慢慢走向没落。
对应城市：主城区常住人口在20万以下的地级市、一般县级市
5、五线城市不要碰
中国加速城市化，3个“1亿人”都在迁居大城市，扑到五线贪便宜，结果只能是勇当“接盘侠”！
对应城市：县城以下级别的一般乡镇
4看政策松紧，把握出手时机问题
1、不要怕，暴涨行情不再有！
平心而论，环沪环杭大部分城市经历了-年两年的“狂飙”，年，暴涨行情不会再有！
2、不要傻，全款爆仓不值得！
目前环沪环杭很多地方因为新房政府限价，一、二手房价格严重倒挂，因而，为了抢一套房，动辄要求全款、捆绑车位、加装包，价外溢价等现象屡有发生；
金融“降风险”、“去杠杆”趋势明显，即使有贷款资格，利率被上浮20-25%是常态，想资金周转，抵押贷也不那么容易好贷了！
总之是地产小年，何不等到金融政策宽松点，再来考虑加仓呢？
3、不要急，除了北上深，其他地方限购不会太长久！
全国除了北京、上海是真的在严控，人口总量在做减法。全国也只有北上深房价一骑绝尘，与第二阵营已经拉开了距离，让外来者很难高攀！
其他所有新一线、强二线城市，现在都在“抢人大战”。即便是新一线中的“领头羊”杭州，目前也才万常住人口，离它自己预期的到年万常住人口的期望值，还有很多的落户指标尚待完成。
回眸上一轮全国限购，始于年的上海，最盛时一度波及全国几乎所有省会、计划单列市及经济强市共46城，但是到了年春天，除了北上广深三亚，其他城市通通解除了。
所以，在不久的将来（今年也许不可能），杭州、南京、苏州、宁波等长三角热门新一、强二线城市的限购、限售都大概率会被解除。试想，当杭州、苏州的房子重又敞开买了，海宁、柯桥、昆山、太仓之类的环杭环沪房子还会像现在那么吃香么？还会像-年那么疯涨么？应该不会了吧！
所以，严格意义上讲，只有沪苏宁杭主城核心区的房子，才是大家的真爱！
环沪环杭城市的房产其实都是在“看天吃饭”，沪苏杭限购越紧，他们就越吃香；沪苏杭限购一旦松绑了，解除了，他们就不那么吃香！不是说环沪环杭这些城市没价值，他们的价值仅仅是在承接一线城市外溢的刚需客梯度消费的价值，是在当沪苏杭没有选择，或已望尘莫及之后，退而求其次的无奈之选，仅此而已！
别了！海南跟“中国式房地产”一刀两断！-04-23城市竞争力
作者：刘晓博；转自：刘晓博（ID：liuxb）
4月22日晚上9点，一个大消息破空而来：海南公布新一轮楼市调控措施，其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断！
这份文件的全称是《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅“关于进一步稳定房地产市场的通知”》其中主要条款如下：
1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。
2、研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。
3、实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
今年3月31日，海南省住建厅等部门曾联合下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”。4月22日的新政，是3月31日出台政策的延续。
而根据3月31日海南官方公布的“《关于做好稳定房地产市场工作的通知》解读”，上述限购、限售的“住房”，包括“商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房”。
而对于其他城市来说，限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。所以，海南的“三限”政策更严厉。
此外，其他城市不会要求户籍迁入的人口，还要满足若干个月的社保，才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求：如果你在4月22日以后把户口迁入海南，一家只能买一套房（其他城市一般是2套），还要至少有一个家庭成员缴纳完成24个月的社保（或个税）。
更有杀伤力的是，海南明确提出：大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。这在全中国，除了雄安新区是独一份！
我们完全可以这样说：4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻，海南从这个夜晚开始，正式告别“房地产”。当然，这里说的“房地产”是传统意义上的“房地产”，是“投资+投机”色彩浓厚的中国式房地产！
海南为什么突然出台如此严厉的调控措施，未来海南楼市将走向何方？
海南之所以这么决绝，一个重要的原因是，不想重蹈历史的覆辙。
海南纳入中国版图已经数千年了，但真正获得大的发展机遇，是在年以后。年4月，海南建省、建立特区；年1月，海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇；年4月，海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。
回顾历史，我们可以发现：年和年的两次历史机遇，都没有给海南带来实质性的变化，而且无一例外刺激了房价暴涨，最终让海南碌碌无为。今年4月，海南又获得了大利好，如果不加强对楼市的管控，极有可能重蹈历史覆辙。
我此前曾撰文指出，海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功，关键在于能否控制营商成本，为原有的0多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。
跟深圳、浦东、雄安相比，海南不靠近特大城市，再加上气候炎热、资产价格已经偏高，所以能不能完成中央刚刚交给的任务，发展成为有竞争力的“排头兵”，真的是很难说。
现在海南痛下决心，决绝告别“投资+投机”的中国式房地产，值得称赞！
联想到雄安新区公布时出台的措施，以及去年以来环京楼市的严厉调控，再加上此次海南的举措，我们基本上可以断定：未来中央在给一个地区出台重大利好的时候，必然伴有严厉的房地产“调控”，以打压“投机购房”。或许，未来在公布“粤港澳大湾区”方案的时候，也会这样做！
空前严厉的新规出台后，海南楼市将一夜入冬，成交量将大幅减少。短期，房价或将下跌。中长期看，由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”，供应量也将大幅萎缩，所以长线房价还会上涨。
海南楼市新规可以这样理解：海南自然资源优越、稀缺，所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”，鼓励“用完即走”、“资源共享”。
已经外销的楼盘，尤其是拥有一线海景、湖景、山景，配套良好的住房，事实上已经成为稀缺的资源，值得长线持有。当然，短期内你想卖，也很难找到买家！
海南、雄安的做法，会在全国推广吗？当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入，占政府全部收入的接近40%。没有商业化的房地产，就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房，也不可能有钱改善基础设施。
太原、石家庄、济南、南昌，四个弱省会城市，谁更有前途？原创-04-24东南偏北城市竞争力
年是内陆城市崛起元年，却是弱省会城市“悲哀”的一年。
成都、武汉、长沙等首位度较高的省会城市，近两年无论是在人口、经济都取得不错发展。但是有类型城市就没这么好运，甚至时常被人遗忘，最典型的就是太原、石家庄、济南、南昌这几个省会城市。
从经济辐射、人才吸引、对外知名度等不同维度，这些城市各有各的尴尬，所以大家在进行城市比较时，习惯性把这些城市称之为弱省会城市。
石家庄：河北是中国频繁变更省会的一个省份，今天的河北省会石家庄很大程度上是依托着交通而兴起。但是省内的诸城，似乎对这座省会城市并不太满意：石家庄偏西南，对唐山、秦皇岛等地影响力有限。论经济，落后于省内的唐山，论名声，石家庄远不如保定煊赫，论底蕴，邯郸也胜过石家庄。
太原：太原无论是知名度、还是经济情况，都属于典型的“鸡头凤尾”，虽然在省内没有其他城市可以超越，但是无论是与中部六省省会相比还是与全国省会城市相比，太原无论是经济还是知名度，都显得尤为尴尬。
南昌：与湖北、湖南、四川等省份相比，江西的发展模式更倾向于均衡发展，整体上江西在诸多省份中，知名度一直不高，为此江西的网民甚至自嘲自己是来自“阿卡林省”。南昌也存在这样的问题—知名度低，除此之外南昌相比其他省会城市还有一个不足的地方，就是人才吸引力不足，最直观的体现就是在大学数量以及人才吸引方面。
城市对人才吸引不足，带来的影响就是导致城市自豪感微不足道，目前支撑着南昌自豪感的，好像除了拌粉瓦罐汤等当地食物，就只剩滕王阁以及南昌起义了？
（江南都市报截图）
济南：把济南称之为弱省会城市，可能有部分网友还不太高兴，毕竟若论省会经济总量排名，济南还排在中上水准（第8）。但是山东作为中国经济排在第三的大省，作为省会的济南，无论是影响力还是经济总量等方面，与其他两个省份的省会城市都相差甚远。若与省内其他城市相比，济南GDP在省内排第三，工业增加值排在第七，并且还有下降的趋势。
通过上面的梳理，可以看出这几个省会城市，基本上都存在着诸多相比其他省会城市，较之发展不尽如意的地方。
▌具体经济指标差距如何？
上面提到的，更多还是这几个弱省会城市给人们的直观感受。我们不妨再来看下这些城市的具体经济指标。
关于城市竞争力分析，我们通常更喜欢从“小学生人数”、“财政收入”、“资金总量”、“交通节点数量”等不同维度来进行比较分析，我们来看下具体指标情况：
一、小学生人数
数据来源：各地统计局
上图是四城至年的小学生人口变化情况，以及所在省份的省份小学生变化幅度。
从上图也可以看出，这四个城市中在小学生人口增幅上，远远跑赢了省份内平均水准的，只有太原一个，也就是说太原作为唯一一个“非资源型城市”，对省内人口确实具备一定吸引力。石家庄虽然小学生增幅较大，但这并不能代表石家庄作为河北的首府的吸附能力强，更多原因还是河北本身“旺丁”。
总得来看，从小学生人口流动情况来看，这几个城市问题都十分明显：
太原-对省内其他城市人口具备吸引力，但是在所有省会城市中竞争力不强。
石家庄-具备人口规模优势，但是对省内其他城市的人口吸引力不足。
济南-无论小学生人口规模还是变化幅度，都不算差，比上不足比下有余。
南昌：人口竞争力较弱
二、财政收入
一个地方的财政收入情况，基本决定了这个地方城市规模以及基础设施建设的上限。可以看出，虽然这几个城市在大众意识中，同属于弱省会城市，但是彼此的差距还是很明显，在财政收入这一块，底子较厚一些的是济南，其次是石家庄跟南昌，底子最薄的是太原。
也就是说，在未来吃到的政策一样且中央不进行财政转移支付的前提下，济南的发展前景，相比其他几个弱省会城市而言，要可观的多。
三、资金总量
资金总量，又叫做金融机构本外币各项存款，往往代表了一座城市对资金的吸附能力。从图表也可以看出，早在年时，除了南昌底子弱一点意外，太原、石家庄、济南相差都不是很大，但是到了年，很明显济南就已经与其他几个城市拉开了差距。
所以若是从资金总量这一维度来看，济南在弱省会城市中，脱颖而出；太原、石家庄、南昌这几个城市都还是伯仲之间。
四、交通节点数量
根据国家发展改革委、交通运输部、中国铁路总公司联合发布的《中长期铁路网规划》来看：
未来的“八纵八横”高速铁路通道中，太原占3条、南昌、济南、石家庄占2条，所占据的通道分别是：
太原：呼南通道（纵）、京昆通道（纵）、青银通道（横）。
南昌：京港（台）通道（纵）、沪昆通道（横）；
济南：京沪通道（纵）、青银通道（横）
石家庄：京昆通道（纵）、青银通道（横）
可以看出，这几个城市在交通节点数量上，都只能算的上中规中矩，不算太差但也不突出。相比武汉、长沙、郑州等城市，这几个弱省会城市，在轨道交通上的优势就不那么明显了。
▌结论
通过上面的分析，不难发现。虽然太原、石家庄、济南、南昌都在大家印象中都被认为是弱省会城市，但是彼此的“弱”还是有着很显著的差别的，比如济南，它的弱是在针对第三经济强省山东省会和省内两大兄弟市青岛和烟台的衬托下显得的。
但是像太原、南昌才是真正意义上的弱，其中太原还好，虽然整体经济在所有省会中并不是太耀眼，但是对省份内人口的吸引力尚在。其中值得引起注意的就是江西的首府南昌，一方面经济不强，另外，从小学生流动情况也可以看出，省份内大学生，愿意留在南昌的意愿也并不强。
最后说下石家庄，石家庄在所有指标中除了在小学生人口规模上相比其他几个城市有较大优势，其他指标都是表现平平。石家庄给人的感觉，就好像是一个不被关爱的“孩子”，首先从地理位置来看，远离经济核心区域京津。更尴尬的是，一提到河北，大家都越来不愿意提石家庄了，都是京津唐，京津唐啊，明明石家庄才是省会啊。
任大炮最新演讲：这些地方，房价最容易涨！-04-24任志强城市竞争力
来源：广州plus作者：任志强
4月22日下午3点30分，任志强作为演讲嘉宾出现在“诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。
这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲，时长达60分钟，不乏批判与反思。
以下为任志强杭州演讲实录——
一季度房价暴涨
我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
利用70个大中城市或者个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。
现在是“抄底”机会
我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是年以来增速最低的一年，比年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。
为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，亿美元，今年一季度亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。
所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？年境外融资只有亿美元，也就是说今年一季度以前，比年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。
所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。
东北、西部地区不能碰
分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。
但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。
70家上市公司拍卖股票
今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。
更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。
有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。
调控造成劣币驱逐良币
另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。
总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？
很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。
只租不售诞生“灰色空间”
另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。
他是一个月1.5万，一次性交万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。
用市场化手段提供住房
房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。
最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。
这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。
我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？
比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。
越出政策的地方房价越涨
我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一种悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？
在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。
为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。
供给面在扭曲
价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。
天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？
所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。
所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。
政策变相鼓励“炒房”
所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧？反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题。
最大的问题在哪呢？最大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗？你们看看十八届三中全会和十九大里头，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置？我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。
比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求，套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。
我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护私有产权，保护什么，保护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗？那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府最高院、最高检察院的规定。
中央与地方的博弈
这就是出现了很多很多问题，造成了结果很不好。结果不好到哪了呢？我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想？
我们看看最早，比较早的大家听的，90、70，这个调控政策针对谁的呢？针对开发商的。所以开发商和政府斗争，把90、70的户型改来改去，然后把户型，厕所、卫生间的空间，阳台都调来调去，就是要躲90、70的政策。还有的是加层高，变成一个小二层，偷面积，这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓离婚了，那就是消费者开始跟政策进行斗争。
现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了，我问几个房管局局长，那天我去干什么了，房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记，一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。
地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念，一个小破干州惨的不行。
为什么？它被列在70个城市范围之内了，周围公里没有第二个城市，其实它很穷，但是没办法。这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了，所以，这就是一个很严重的问题。
楼市如何走取决于特朗普
这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。
我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收00多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由多亿。
地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。
改善需求十分强劲
他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。
大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。
所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。
对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他给改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。
老龄化越来越严重，英国怎么解决的？政府出钱，把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴，北京已经开始了，大概改了几十栋楼，但是差得很远，没有电梯的楼太多了，所以改不过来。
还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间，你们觉得上海的房子好吗？上海房子都是刷马桶，早上起来刷马桶，没有卫生间。没有卫生间，它连厕所都没有，所以上海政府改了一栋房子，加了个厕所，厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。
所以很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器，淋浴器，搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞，上头淋浴。刷牙呢？早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。
北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。
城镇化红利期还很长
史上来看，重要的GDP是在于0年以后产生的，十八世纪以前我们用了3万年时间，大概只产生了全世界5%的GDP，而后来的95%的GDP，这是累积计算的，都是因为十八世纪以后产生的。
原因是什么？原因是城市化，大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章，但是皇帝老毁约，到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了，所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了。
尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧，第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速。所以从0年到年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。年的时候，城市人口已经超过了农村，到年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人，农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。
所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。所以中国的城市化，还早得很。对于美国来说，根本不缺土地，农村面积很大，但是他们的城市化发展速度一点不低于中国，发展的速度远远超过中国。所以中国到目前，农村的人口比例是大于城市人口比例的。
从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速，为什么？因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚，能有人给你捏脚吗？
所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。
重点城市人口流入加快
在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。人口增长，在年以前不是说一线城市都是最高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。
去年发生一个变化，为了吸引优秀人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。就是有些地区，郑州好像也是30多万，我具体记不清了，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。
如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，你还想成为强国，你还要美好生活，不让农民进城就美好生活了？我看谭总刚才那个标题，叫做追求美好生活，那你得让农民进城，这不是你没解决吗？
还要用20年完成70%城镇化
我们的现有城市里头，现在大概有22亿到亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有多亿。大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。
即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。
我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说，我们现在的户均已经达到了1.1套房，他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破，我们说的折旧。如果每年有5%的折旧，亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿。
换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的，美国多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。
但是仇保兴忘了一条，我们孩子的户口在父母的户口上，但是那个孩子已经单独住了一套房子，我儿子前两天偷偷结婚了，既没告诉男方的家里，也没告诉女方的家里，然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗？不是，突然发现他们公司十几个人都是这样。
年轻人不愿意告诉你，他自己愿意过小日子，干吗非得告诉你？我又不需要你的婚礼，人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度，我们现在万户，今后估计得有户，这个发展速度可能是非常快的，可能用五六年时间就得这样。
因为虽然我们的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人说，我可以从父母那儿继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子。
胡扯，因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁，70多岁，现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁。你想想，30岁生孩子，你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子？那不是胡扯吗？
所以很多专家都在那儿瞎说，就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用？我们原来计算的时候，是按照你70岁以前就死了计算的，结果人不死了，这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到，我们的美好生活让老人不死了，老人不死就变成一个结果呢？
原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死，下次他活到的时候你怎么办？更麻烦了。我们的最新科技告诉大家，年新科技就可以保证这些人，未来就告诉你人可以活到岁，高科技，没法弄了。
并非每个城市都需要租赁住房
我也不知道这些官员怎么想的，所以他们都出了很多政策，房租不炒，集体土地上建租赁应租房，共有产权等等。我个人觉得，这些问题都解决不了当期矛盾。第一个是租赁房，就是集体土地上建租赁房，我可以很自豪的告诉你们，这是我年的政协提案，要解决唐家岭等几个村，房子要塌了，要着火，怎么解决租赁应租房的问题。
国土资源部找我谈了很多次，批判了我六年时间，突然有一天我发现变成他的国家政策了。我很头疼，怎么搞的？我敢把政协的号都告诉你，我告诉你，这是真的，不是编的。
但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场？我觉得不行。为什么不行？没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施，不能卖的地他就不修了。
只有什么样呢？就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少？没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路，有管子，有煤气，有燃气，有供暖什么的东西，你要是离得远的话，我才不给你修管子呢，你自己修管子修不起，所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好。
我们在做租赁性住房，大家都说租赁性住房好，我刚才说了，万科的租赁性住房有多少人能租得起？不知道。美国，前十大城市，租赁的房子占的比例是非常高的，从人数，从比例数都可以看到。蓝色的是占的总的住房比例，就是租赁人口也可以看，都非常高。
所以大城市和特大城市，我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动人口和临时居住的创业人员等等，大概需要这样。而一般的城市，或者三四线城市，可能5%、2%就可以了，中等城市大概也有10%左右就够了，并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。
“租赁住房”必须市场化
反过来说，租赁性住房来自于哪？从美国来看，它不是政府掏钱盖的，不要以为多方建设靠政府出钱盖能行，解决不了问题。
我们再看看香港，香港的租赁性住房，私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的，政府提供多少？免租的只有2%，廉租的这部分也很少，户主提供的也有2%，单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢？房源从私有拥有的房源里来的。
也就是说发达国家的资本市场这么好，都是靠私有产权拥有，单位在国外就叫私有，拥有了租赁性住房，中国试图走到计划经济分配那种方式，几乎是不可能的。租赁性住房，为什么要靠私人？重要政府可以用税收和住房补贴来解决租赁导向的问题。
日本，我们看看，日本的租赁市场巨大，70%来自于私人。不要以为靠国家可以解决问题，解决不了问题，再有钱也解决不了问题，一定要靠私人租赁市场来解决问题。北京，北京大概多万套私人的住房，20%用于租赁，大概万到万套左右。
有多少人用呢？有百分之三四的人用，平均一套房子要住五到七个人。所以我们看到，北京就是打隔断，N+1，客厅变成住房，一改改两间，所以它就打隔断。去年11月份一场大火以后北京开始取隔断，把所有隔断都取消了以后，人没地儿住了，涨房租。
所以去年到今年，普遍房租增长了百分之十几，个别地区房租增长40%，重点地区，比如通州，普遍涨了20%以上，因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。
我们需要多少房子，我们现在的情况来看，北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的，否则外地人口都没法办了，各媒体都在北京有一个点儿，要不然最新的新闻拿不到。
外国领导来了，你要到现场拍一个照，两会来了你要拍一个照，你不得在北京派记者？怎么办？都买房子？两年就换人了，所以你还是得租。因此干部、高官，比如各个公司的高管们都在北京买房，但是他的低级管理人员待不了那么长时间，一年两年就完了，所以就得租房子，所以租赁性住房的欲求很大。
可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房，我觉得解决不了。这个意见我已经跟国务院提出来了，政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房，但是他们好像似乎还没有入门，问题还很严重。
共有权房，政府赚双倍
还有人说北京建了共有产权房，共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向，本身那个土地卖3万块钱，然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权，这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少？6万。你要卖给业主，说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很高兴？比坊间的6万二手房便宜多了。
可是你别忘了，政府还拿了50%，政府这50%出钱了吗？没出钱，他得了双份的地价，3万的低价变成了6万，还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了，我只能说，本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有产权房的时候，政府就从房价里拿走了90%或者更多。
我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了，反正我能住，先解决眼前问题吧。对，可能解决眼前的问题了，但是从法理上和税收理论上来说，这是一个不合理的。所以我也觉得，它并不能解决市场的问题。
房地产税，路还很远
还有一个关心的问题，就是房产税。今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，这个副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法，他不知道年的时候，年的时候我们是房产税是房产税，地税是地税，年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。
如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史，我想他一定是搞错了，这个副部长，如果我是总理一定把他撤了。年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了了，所以他就取消了。
取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内。
因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。
但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。
但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。
回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。
第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。
第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。
我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。
这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老板得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。
有人老问，房产税出台，房山税出台了，也就是他们吹吹吧。
另外一个是取得房屋产权的方式不一样，有人是花钱取得，有人是分配取得，有人拆迁取得的，有的是经济适用住房转换成商品房的，但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子，还有自建房，原来的私有产权房等等一大堆，你怎么把它统一分配呢？
我们最低收入者人群里头，拥有的私有产权，拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区，房子很破，但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话，老百姓交不起，所以几乎是不可能的。
房地产税与租售并举矛盾
同时，税收一定是大大提高了租赁标准，和你这个租售并举是违背的，这两个是相悖的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题，能解决任何问题。
为什么？因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢？因为他一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段，有商品化的阶段，有非商品化的阶段。
最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房土地办理土地出让制度形成的，然后就变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的。
你现在要统一市场评估的方式解决，一定会出乱子的，大家就会拿原来的房产证，原来的土地取得条件，或者房屋取得条件跟你打官司，为什么他的和我的是一样？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以后就变成集市了。所以我估计，要这样说的话，税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。
空置税可解决租赁住房问题
因此在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。
但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你不要空置半年以上我就要收你的税。
所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为你减税，德国就是这样的，他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。
意大利也同样，你要拿着住房券放的时候，政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候，你比市场的房价要低得多，租房价要低得多，可是减免你的个人所得税，它能交换。所以用市场化的办法，完全不需要政府大量的盖房子，可以解决我们租赁市场的问题。
很多，比如说美国，美国有一个网站叫空中食宿，它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后，你说我今天从北京到杭州开会，我家里的房子就可以用来租，租两天，我开两天会，那个房子租两天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅馆费用要高得多，因为所有的条件都很方便。
在欧洲这种以家庭方式进行短租，住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的，这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站，但是它也有很多官司，但是它有利的解决了这些问题。
比如说旧金山、硅谷，它的租赁住房是不够的，空中食宿就把原来的整体租赁房，整栋整栋的给你租了，然后变成时租，因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场，用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。
长效机制很难建立
倒过来说，如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。
他们的矛盾在哪？我们今年出台了一号文件，农民的土地承包再增加30年，很多人就欢呼，真好，农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁，因为你只给我30年，我是不能修长期的基础设施的，因为我修这些基础设施，可能要用40年、50年，你只给我30年，我怎么敢修呢？
中国严格说起来是没有私有产权制的，因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人，但是你们都叫浮财，你们自己想想，你们能生根落地吗？过两年把你的房子收了，都是浮财。
只有土地变成私有制的时候，我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度，这样才能最终解决问题。否则，如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决，我们很难建立一套长效机制，你仍然是城里人只解决城里的住房，然后农村人进住房的时候，你就左卡右卡，反正不让他进来，然后他的孩子也不能上学，也不能享受医疗保障等等。
我们的十九大提出，要人类命运共同体，中国人首先得形成共同体，如果中国人连共同体都没有，你怎么能实现世界人的共同体？所以十九大已经提出了很多很多重要的，非常好的报告，但是问题在于哪呢？问题在于，我们的地方政策没有跟上十九大报告，造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反。
“单一政策”往往事与愿违
我们可以讲两个笑话，一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策，叫医生必须在48个小时给预约的病人看病，他们都能电话预约私人医生。布莱尔出来的这个政策，非常明确的要保护病人。
最后的结果是什么样的你们能想象到吗？所有的医生都取消了电话预约。为什么？医生的良心过不去，因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间，临时出现了撞车、生病的这些病人，生命就会出现危险，不然他就违法了，因为布莱尔出的是法。
他到时候说，我要给临时得病的病人看病的时候，那个约的病人不干了，告你。所以他干脆为了保证临时可能出现的这些治病需要，我就所有的预约全取消了，我宁愿没有预约病人。医生的道德真好，所以他就把布莱尔这个临时性的单向措施彻底打败了。
第二，去年年底说台湾的行政院出台了一项政策，为了保护劳工的利益，劳工的加班费要从一个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工资，蔡英文很科学的告诉你，我要保护劳动人民的利益。
从此以后，没有一个人雇原来的员工加班了，所有的工厂主都说我雇临时工，我不雇这个员工，这个员工来了叫做加班，所以过去我给2倍工资还行，现在你让我给4倍工资我不用他了，我宁愿到市场上找一个临时工来给我干一天，干两天，因为这个临时工不是按加班算的，因为他就干这两天。
所以单一政策通常在市场当中是悖论，所有的好心都会变成坏事，员工也很苦，也很生气，你这个政策真烂，原来我还能拿2倍工资，现在我连1倍工资也拿不着了。最后台湾行政院做了修改，修改法律。
所以当一个政府试图用单一政策，出于好心解决某一单一问题的时候，通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价，你使劲按着，不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反，也不可能建立长效机制，我就讲这么多，谢谢。我再说一遍，你们千万别给我传出去，我都被问过了。
谢谢大家，我的演讲完了，这些仅代表我个人观点。
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