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文/顾天杰

上海和北京是中国超一线城市的标杆。

年之后，两座超一线城市走势分化。

先说上海，一般人根本买不起、买不到上海的房子。5万元/平米已经成为新上海人的门槛。

就是手握大量现金，购房道路也不通畅，买房条件很苛刻。大学毕业后，在上海工作5年，缴纳五年社保，先结个婚，眼睁睁看着房价涨五年，才拥有在上海买房的资格。保证手里头的万可以跑赢通胀，或许可以在郊区淘一套小房子，楼下的上海本地爷叔，会选择出租自己的三套老破小，然后住在市中心的大房子里。

杂乱的弄堂里住着老上海人和大量租客。图片来源：视觉中国

上海的房地产需求不断往周边推送，从南通、嘉兴、昆山和花桥，再到嘉兴、嘉善和平湖，掀起一波外溢置业潮。

上海的楼市基因来源于香港。那是上海的黄金年代，汤臣、长江实业、九龙仓、恒隆囤积好了20年的土地储备，上海和平饭店第一次出现爵士乐队。年是上海房地产简直是金镶玉，鼎邦丽池、佘山3号、泰晤士小镇、仁恒河滨花园、华府天地、中鹰黑森林、九间堂等一批项目，成为上海品质最优的楼盘。

转型关键期，上海选择了高周转模式。

高周转意味着买地需求更多，房子卖得更快，价格更高，开发商赚的也多，那个时候的上海，刚刚享受了土地财政的魅力，没有浦东这些地方的大块土地，上海的基建不会那么好。

万科、恒大和碧桂园，成为这一波红利之下成长起来的房企。

从此，上海再也没了便宜房。从环内到环外，从静安到嘉定，开发和规划的速度，远超城市实际发展速度。

年，上海一城九镇规划落地，本来是睡城的环沪卫星城，突然之间惊醒，房价没有洼地，嘉定新城、松江新城、临港新城进一步强化了上海的门槛：5万元/平米起，还不一定能买到。

年魔都上海房价真的降了

可你根本买不到

但是，到年，风格突变。上海二手房价下降，成交量大涨。

年5月，这一轮调控一年半以来首次，上海二手住宅成交多套，环比上升20.16%，同比上升14.32%。环比同比同步上升。同时，卖家出售增加，价格跌幅扩大。

与4月相比，市场成交量上升20%，与正常年份月均2万套相比属中游水平，但二手房成交量是一手房的2.36倍。

上海新楼盘价格分布图

一手房限价、摇号，提高了刚需改善购房门槛，市场成交量下了一个台阶，成交量自年6月起在1.2万套以下徘徊；年3月回升至1.7万余套，4月虽降但仍在1.3万套以上，5月超过1.6万套。

年5月上海中心城区（7个市区及浦东内环）价格总体环比下跌0.49%，跌幅扩大0.11%。但中心城区成交环比上升17.99%，为余套，其中内环内成交上升16.03%，为余套。

主要是改善型需求提升，大户型成交量环比增幅最大，平方米以上、-平方米、90-平方米房源成交环比上升38.03%、28.3%、23.97%，为98套、套、套。

降价效果太明显。

中心城区板块，一手房供应接近零，二手改善房源价格下调后，带看明显增多，就连挂牌一年以上的房源也快速成交。置换高级住宅或豪宅的卖家，甚至愿意给出诚意客户5%到8%的下降空间。

内环最受欢迎的是浦东和杨浦板块，均价在7到8万元/平米，不追求学区房的改善型用户很多，部分为二套非置换购入的学区房。

远郊11个板块价跌量升，成交量前三的金山新城、松江小昆山和嘉定城区占远郊成交量的六成，吸引了大量首套房用户，有些购入二套作为投资。

刚需族投资客争先恐后。图片来源：视觉中国

上海终于熬到了下一个房价周期。中心城区局部板块出现多种改善需求入场信号，新兴城区则以刚需及初级改善为主。

不要以为上海房价跌了，你根本就买不到。这一轮改善需求，先在中心城区出现，然后到上海周边。新房短缺，加上多个区域价格下跌，推动购房者加速上车。

上海房价属于紧平衡，大跌的空间几乎等于零。

北京和环京真的跌了

与上海带动周边一圈小弟共同富裕不同，北京政策严控楼市，一夜回到解放前。年3.17新政，把投资需求挤出界，北京和环京楼市陷入低潮。

3.17新政规定，居民在本市拥有1套房，以及本市无住房但有房贷或公积金住房贷款的，买房首付不低于60%，购买非普通自住房首付比例不低于80%，暂停发放25年以上个人房贷。

政策重创北京楼市，长达一年量价齐跌。

根据中原地产数据，截至年6月20日，北京二手房住宅6月签约套，是年来连续4年的最低点。

房价跟随成交量下跌，截至年3月，北京全市二手房均价约在58元/平方米左右，相当于年12月的水平；与年3月相比，跌幅达15%。从年4月开始的一年时间内，北京市二手房价格累计跌幅超过15%。

北京年以来的二手房成交数据，基本上三年一轮回。

北京二手房历史成交大年为年、年和年，09年因为四万亿，13年和16年是通胀、需求和政策叠加的效果；成交低谷则为年、年、年和年，对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级。

宇宙中心北京房价地震，环京楼市免不了余震。

中原市场研究部统计，年4月，环京市场商品住宅成交套，成交面积6万平方米，同比下降90%；成交金额8亿元，同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡，环比上涨8%。前4个月，环京商品住宅累计成交25万平方米，同比下降89%；成交价格1.2万元/平方米，同比上涨9%；成交额30亿元，同比下降89%。与去年同期相比，香河、燕郊、固安销量降幅较大，超过9成，廊坊市区下降85%。

成交量下降，主要是限购，是政策突然冻结，雄安就是例子，经历了一轮超级限购之后，楼市彻底冰冻。北三县，压根儿没有自主权。但需求还在，大批购房者正在择机而动。

图片来源：视觉中国

好在北京楼市已经开始恢复，脱离了危险期。

我爱我家研究部数据显示，年5月北京二手住宅共网签套，环比上涨32.3%，同比上涨67.5%。自年3月份以后，首次出现同比、环比同步上涨，创下14个月新高。

从和全年北京二手房成交来看，年3月达到最高点，共成交二手房套，新政之后一路下滑，7月和10月份是成交量的两个谷底，分别是套和套。

北京房价是标杆，调控下手最重，房价下行受政策影响特别大。

一线城市成为全国价格标杆

北京是贯彻房住不炒最彻底的城市，政策不让涨，北京保持安静。

北京现在干的事，稳市场居多。大量限价土地上市，大力推行共有产权房和限价房，发展租赁市场，严控人口，减少需求，花大力气勉强稳住楼市。

上海和北京划定人口红线，年常住人口都，帝都魔都，居然双双下降。根据自然资源和人口密度，上海提出在年前将常住人口控制在2万以内，截止年，上海常住人口.33万人。《北京城市总体规划年~年》中明确，年北京常住人口规模必须在万以内。

中国两座超一线城市，终于被强力抑制。

北京上海护城河还在，护城河的砖块包括人口、小学、存款，到科技、高科技企业和独角兽。科技部火炬中心主导的《年中国独角兽企业发展报告》显示，北上杭深分别拥有70家、36家、17家和14家独角兽。

根据我们的判断，未来一线城市房价涨幅缩小，不会有大跌空间。被新一线和二线城市挑走的人才，很可能是北京上海挑剩下的。一线城市的房价中，剥离了金融、投资等属性，但还是保留了定价权，就是要成为全国楼市的价格标杆。

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