作者简介：
晋慧敏：金戈铁马十又二年，解甲归田四载。布衣以缴粮纳税为天命，固与时俯仰，研精聚财之术。然天机玄妙，不得参透。今时今日，只悟得要领三句，借财贷富，攻房守地，乃精进之道。
昨晚，徐小平老师发来一篇关于珠三角楼市分析的文章文章，由子木老师导文，徐老师主笔，首发于子木聊房。文章从地理、经济、人口、趋势等几个方面对大湾区楼市进行分析，对大湾区的主要城市一一进行点评，并划出潜力区域，分享给大家。
版权：珠三角内容为子木、徐小平原创。长三角、京津冀内容为晋慧敏原创，转载请授权。
徐小平房产研究
昨天晚饭后，我在书房写字。老妈兴致冲冲地跑进来问我。
“新闻联播每天讲的这个大湾区到底是啥东西？”
被老妈这个问题问得一愣，突然想到，这个概念虽在行当里已经是老概念，但是对于绝大数中国人来讲，粤港澳大湾区这个概念还真是年轻。
为了方便理解，我回复道：“其实就是珠三角经济区的升级版。”
至于怎么升级，平时问的人挺多，还真得说说，因为大湾区规划马上就要出来了，届时势必会成为全国瞩目的焦点。要不是现在楼市限购限的死，不出意外这纸规划又会成为炒房客南下的由头了。
年，「珠江三角洲」这个概念是在七届三次全会上由广东省委提出的。最初总共包括9个城市，广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、江门、肇庆和惠州。
珠江三角洲地势优越，毗邻港澳，与东南亚地区隔海相望，海陆交通便利，被称为中国的“南大门 ”。
其实那时候也有个“大珠三角”的说法，就是把香港和澳门也加进来一起协同发展，但一直没有被实现。为什么呢？
一是由于当初内地经济实力太弱，和香港的关系只能是投资与被投资的关系，根本没有协作概念，人家怎么会跟你玩？
例如79年刚建深圳特区的时候，深圳号称5万人，结果一大半都逃到了香港，当时香港的经济规模是深圳的倍。即使火速追赶发展了10多年后的深圳依然和香港差之千里。唯一反超的机会是98年的亚洲金融危机，香港经济在风暴中瘫痪，之后增长速度再也没跑过深圳，香港才愿意放下这个姿态。
二是基建水平无法支撑多城协作。
基建水平是促进多城高效协作的唯一方式，例如长三角相对于珠三角的优势就在于道路交通，我开个车，哪儿都能去，最多收个关卡费。而粤港澳之间隔着茫茫伶仃洋，效率就折了一半。
早在年港商财阀胡应湘就提出建立伶仃洋大桥（港珠澳大桥前身）的设想，当时珠海是最支持的，因为同为经济特区，就因为深圳挨着香港受惠颇深，发展速度差了一大截，心里自然不平衡。
（被耽误了30多年的珠港澳大桥）
然而仅仅是支持有什么用？没钱怎么造桥？香港政府对这事儿并不关心，专门找来一群专家论证一下修桥的必要性，结果大家说年以后才有修桥的意义。其实说白了就是内地穷，能得到多少好处？
这其中还有港商几大财阀的勾心斗角，因为修这个桥又会分流其他财阀的运流生意，不仅如此，因为大桥建成也会利好深圳，其实有些城市也看不惯深圳的发展速度，也参与进来反对。
折腾来折腾去，这一折腾就是40多个春秋，到现在83岁茫茫白发的胡应湘才能看到已不是他命名的大桥通车了。可谓是「黄粱一梦四十多载」。
你看，一个桥就造了这么多年，更别说是货运联动，航权安排等更高级的协作了。
所以，就连珠三角内地这些城市也是各自为营打着自己的小算盘，生怕别人超了自己落后了，何况和体制环境完全不同的港澳协作呢。
其实对于粤港澳大湾区最有争执的莫过于谁做核心的问题，所有人都把猜忌放在了深圳和香港上。
曾经的深圳就是香港的小弟，在97金融危机之后深圳也曾经面临困境，港资转移，制造业内迁，当时有一篇文章很出名《深圳，你被谁抛弃》。就是指出深圳的面临的困境。
但是可以说深圳人咬着牙坚持下来，华强北的山寨机老板，科技园里的程序员，坂田努力的华为人，水贝的珠宝商人，他们在面临转型的时候能够坚持，能够努力把握形势，最终缔造了深圳重新崛起的机遇。
现在深圳有优秀的通信企业华为、中兴，有互联网企业腾讯，制造业的康佳、创维，生物技术的华大，物流业的顺丰，能做电动车的比亚迪，制造业有富士康，中集，金融有招商、平安，地产有万科等等。
这些企业你只要仔细看看历史，发展都是在97~05年这段时间，可以说这是最大的机遇。
可香港在这些机遇面前做了什么呢？
这时候的香港特首是董建华，他是一个值得敬佩的领导人。当年他上台之后提出了“八万五政策”抑制房价泡沫，提出了“数码港”发展互联网产业，要知道这时候谷歌才开始创业，提出了“矽港”，发展半导体芯片产业，提出了“中药港”、“生物谷”等等高科技产业。
结果所有产业无一例外都被房地产产业搞死了。到现在还能记起香港中产上街游行抵制“八万五政策”的大字报图片，记得那群为了保护自己房价利益而把香港拖入无底深渊的人们。
现在大家也看到了，没有其他产业的香港就只能靠卖奶粉，搞搞服务业，金融业，物流业维持自己的「亚洲四小龙」身份。而高出了天际线的房价也把社会阶层固化的彻底，几乎让所有年轻人提前睡进了“棺材房”里。所以未来的香港靠什么再和深圳去争？
至此，年珠港澳大桥的建成，港澳深广为代表的珠三角城市群实力的平行，一次次的协作大会对领导人思维的提升，共同奠定了粤港澳大湾区出世的基础，这才是中国城市群的最高历史形态。
那么我们看懂了粤港澳大湾区坎坷的前世后，未来又该如何赶上这趟城市化红利列车呢？下面我们需要在微观层面用多维度视角去更深入地观察粤港澳大湾区楼市。
《粤港澳大湾区，买房投资应该如何布局？》
机会是留给有准备的人。
随着粤港澳大湾区规划方案公布越来越近，很多有眼光的房地产投资的朋友，抓住了这个千年大计的历史机遇，在大湾区提前布局，但常常会提问到大湾区这么大，大湾区楼市的核心资产在哪里？选择哪里置业潜力大？
带着这个问题我们顺着天时、地利、人和的思路，在点、线、面上进行分析探讨，送给朋友和粉丝们买房投资提供参考。
天时、地利、人和是成就事物的辩证统一关系，缺一不可的。天时不如地利，地利不如人和。
天时即是时机，在于政策和国际政治经济环境。人和在于人心的团结、和谐。很多文章已经有很祥细的述以上二个问题，我在此就不再赘述。
这里重点分析地利，即就是指山川、大海、河流险要，大湾区的有利地形条件。
大湾区地理分析
一、大湾区是特有的三面环山，坐北朝南倒立U型，面向太平洋的湾区风水宝地
从卫星照片整体去观察，大湾区是一个倒立的U型山形，“三面环山，三江汇聚”朝南面海，在珠江口入海。
（大湾区卫星图）
从地理先天优势这里就可以傲视纽约湾区、旧金山湾区和京东湾区。大湾区经济成了世界经济发展和科技创新的重要增长极。
（大湾区夜光图）
大湾区东边从深圳罗湖的梧桐山脉开始，相连福田和南山的塘朗山、羊台山，再到宝安的凤凰山脉。东莞的大岭山脉与广州东北部芙蓉峰、王子峰相连，可比拟成椅子的右边扶手。
广州市中心北靠白云山、冒峰山和从化天堂顶大山脉，比拟成椅子的靠背，形状坐看江山。大湾区西侧由中山的五桂山山脉南北走向，形成椅子的左边扶手。
五桂山将中山和珠海隔离，导致珠海在大湾区倒U的外边缘，这样珠海的地理交通不如中山便利。这从另一个地理侧面也反映了，中山经济发展比珠海好的因素吧。
大湾区三面环山，朝海一侧多是平原地带，是经济发达地区。优质的房地产项目也主要是建在大湾区域，经济和房地产是紧密联系在一起的。
据世界银行统计，全球60%的经济总量集中在湾区，主要城市在湾区占的面积从大到小顺序为：广州南沙最大.86平方公里，深圳宝安平方公里居第二，东莞长安虎门.5平方公里居第三。
土地是基础，能承载产业、资金、房地产。从土地开发层面来讲，广州南沙占了很大优势，其次为宝安沙井，再是东莞虎门和长安。
二、珠江口是A字型形状
A的顶端是广州，右边一斜为珠江东岸一侧，左边一斜为珠海西岸一侧。A字的中间一横为将来的24公里跨海的深中通道，右边节点为深圳的宝安机场，左边节点为中山的翠亨新区马鞍岛。
珠江口A字型，右边为黄金一斜，脚部为香港，虽然土地面积很小，却是金融资本最集中的地方，香港为国际金融中心之一。
因此，香港的房子含金量最高，房价最高。靠近香港的福田、南山房子含金量也较高，房价也相对高。
由于深圳的高科技创新能力走在世界的前端，科学技术创新是引领全球前进的动力。所以，高科技创新比金融资本更为重要，从城市竞争力和发展前景来说，深圳强于香港。
大湾区潜力分析
一、粤港澳大湾区深圳高科技创新发展潜力最强大
1，从发展辩证动态去观察，以深圳南山科创中心-前海湾金融资本具有充分辐射力，深圳城市综合竞争力全国第一。
2，深圳人口年净流入62万持续增长全国第一，这是经济长期稳定增长的最有价值因素。
3，高科技创新能力上深圳表现很强势，深圳高科技产业带动大湾区紧密联系在一起，当今世界科学技术是第一生产力，深圳是珠三角是先进生产力的代表。华为、腾讯、大疆等。
4，深圳经济总量和增速已超越广州与香港相当，今年GDP预计超越香港，以深圳为核心动力将带动广深港高科技创新走廊走向世界前端。
二、大湾区各城市的经济水平和关系
从粤港澳大湾区框架中，香港、广州、深圳、澳门、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、肇庆、江门十一个城市，香港的行政级别和经济地位最高，人口第五，澳门经济总量和人口太少。
香港是国际金融中心，广州为广东省省城和贸易中心，深圳是科创中心，年未在GDP和资金总量主要指标上的排序香港第一名，深圳第二名，广州第三名。
大湾区谁是龙头？谁为核心？中心又在哪里？增长的动力在哪？
大湾区是城市高聚集能量区域，二个省级特别行政区香港和澳门，二个副省级城市广州和深圳。也是全国唯一的三个一线城市香港、深圳和广州共处在珠江口。
根据一国二制和多样而统一的辩证关系的观点，作者认为龙头在香港，核心在深圳，中心在广州。
香港是国际性城市，面向世界，同时又是国际金融中心之一，世界自由港口。这样有利于吸引外国资本和技术，把香港放在龙头位置是发挥其长处。最近国家把“国际科技创新中心城市”招牌挂在香港是有意义的。
香港人口.46万人，增长率为0.4%。去年未香港本地生产总值.37亿港元，增长3.8%，按照年人民币兑港币平均汇率1.折算，年香港GDP为.14亿元，深港GDP尚差亿元，旗鼓相当。
香港表现金融行业强势，经济增长弱势，相对深圳表现高科技强经济增长快强势，金融业却不如香港，香港和深圳各有所，总的来说，深圳和香港是大湾区的重心。
年大湾区各城市资金总量对比，排列由强至弱如下。
（数据整理来源于刘晓博）
资金总量也叫金融机构本外币存款余额，不受地方政绩的影响，数据央行独立公布。能更真实反映城市经济水平。
大湾区各城市经济和金融实力比较一清二楚了!
然而，为什么说大湾区核心在深圳，深圳去年底常住人口为.87万人，增量62万人。因为深圳不论从经济增长，还是人口增长都是全国城市第一位。
特别是信息高科技创新能力，已走在世界的最前列，如腾讯、华为和大疆等，科学技术是第一生产力，人口是发展的基础，金融业深圳也在全国居第三。
深圳是企业自主创业环境优越，市场资源调配合理到位。深圳自生造血功能完善，创新超越能力强。是效能溢出和辐射全国最强的城市，定位湾区核心是相匹配的。
为什么说大湾区的中心在广州？广州去年底常住人口.84万人，增量45.49万。广州是历史名城，广东省政治、文化、贸易的中心。同时广州南沙也是大湾区的几何中心。
广州有广阔的发展腹地，花都、从化和南沙都有侍开发。广州是国家中心城市，经济建设很多是国家级大手笔，发展空间大前景看好！有后发制人的优势，南沙将受益最大。
东莞是信息电子制造世界基地，承接深圳的高科技产业转移，华为终端搬迁至东莞松山湖就是最好例子，东莞经济总量居广东第四，人口居第三，城市竞争力强。
东莞同时又是深圳的卫星城，与深圳高科技产业的紧密配套，是深圳西进的战略要地，发展快，前景看好。
惠州经济总量居广东省第五，人口才万显得人气不足，主要承接深圳的人口转移和买房需求以及部分产业转移。
惠州也是深圳的卫星城，半城山色半城湖，全国十大最宜居城市之一。是深圳东进的战略要地。发展后劲大，前景看好。
佛山和广州产业互相联系互补，同城化步伐加快，佛山是广州卫星城，经济总量居广东省第三，人口居第四，发展前景看好。
中山处于大湾区中心部位，受益于深圳和广州双重辐射，随着深中通道通车，发展前景看好。
珠海和澳门是旅游城市。珠海是海滨城市，全国十大最宜居城市之一，由于澳门和珠海人口和经济总量占比很小，由于篇增所限，不作过多分析。
江门和肇庆经济活跃程度较低，但是土地储备大，是大湾区的大后方，将来产业转移纵深的腹地。
把大湾区形象地比喻成一个巨人，那么这个巨人的头部就是龙头香港，心脏即核心是深圳，中心胸部即是广州，双脚是东莞和佛山，双手是惠州和中山。湾区统一规划后各城市步调一致，整体前行。
大湾区买房价值投资选择
买房就是买城市的发展潜力和前景，购房者通过买房分享到城市发展的红利，优质的教育资源，高品质城市规划配套和设施，以及社会保障福利和孩子的前途！比如：户口、学位、地铁、高铁、就业、社会保障和环境配套。
1.大湾区城市价值投资由强至弱顺序排列：
深圳→广州→东莞→佛山→惠州→中山→珠海。
这里提示一下，深圳对中山辐射强于广州，由于中山至深圳深中通道过桥费估算一次元，来回就是元，增加了交通运输成本，经济竞力降低，还是惠州与深圳陆地相连交通成本较低。
2.大湾区城市如果从纯居住去看，自然条件和水及空气作为重点考虑，特别是养老和休闲，宜居环境价值由强至弱顺序排列：
惠州→珠海→深圳→中山→肇庆。
3.价值选择原则。
先选择城市，后选择地段，最后选择楼盘。
最后，大湾区买房要点请记住，点-线-面
1，从点上来选择。
第一层次深圳：前海、沙井
第二层次广州：南沙、新塘
第三层次东莞：塘厦、虎门、长安。
第四层次佛山：南海、顺德。
第五层次惠州：金山湖、江北CBD。
2.从线上来看，这里指的线是指海岸线、高铁线。
第一层次深圳：福田、龙华、光明、坪山
第二层次广州：天河（广州东站)。
第三屋次东莞：塘厦、虎门。
第四层次惠州:江北CBD、惠城南、惠州南和罗阳。
3.从面上来看，这里指的面是一个行政区。
第一层次深圳:南山区、宝安区。
第二层次广州:南沙区。
第三层次东莞：海滨新区。
第四层次佛山:南海区、顺德区。
第四层次惠州：惠城区、惠阳区。
第五层次中山和珠海：珠海翠亨新区和珠海横琴新区。
其它的城市，投资价值没有上述城市强，篇幅有限不讨论了。
城市价值选择，首先最关键抓住人口净增长的城市，避开人口流出城市，人口是一切的决定性因素，没有人便没有一切。
再就是抓住经济体量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因为人口流到那里，资金就流到那里，资本跟着流到那里，繁荣就在那里。
还有要抓住城市产业支撑是否强大，特别是高科技创新领军产业。
然后抓住城市土地的供应量，是供求平衡还是供不应求，物稀为贵。
徐小平趋势总结
房地产在政策导向的基础上，第一看人口，第二看产业，第三看金融。
人口、产业和经济变弱的城市发展前景不看好，不建议投资。
大上海扩编
上海崇明区有块“飞地”，行政归属是江苏启东，原本和上海崇明岛并不相连，由于长江入海口泥沙淤积，日积月累，逐渐和上海连为一体。
区位关系和廊坊“北三县”极为相似。“飞地”划到上海的传言已流传多年。据澎湃新闻5月28日报道，上海有了最新动作。力度不小，不仅包含“飞地”入编，还有江苏和浙江两省的一镇一县一市同步入编。
在5月24日举行的上海市政协重点协商办理“推动长三角一体化发展”提案专题会上，上海市规土局相关负责人透露如下述息。
其中（沪东北方向）
上海崇明东平、江苏海永镇、江苏启隆乡，三地城镇圈规划已形成最终成果，并致函南通市政府、崇明区政府商请联合批准。
涉及到的两个乡镇如下。
百度地图搜海永镇
百度地图搜启隆乡
其中（沪西北方向）
上海嘉定安亭、上海青浦白鹤、江苏花桥，三地城镇圈规划正在开展规划编制，已形成初步成果。涉及到的区域如下。
其中（沪西南方向）
上海金山枫泾、上海松江新浜、浙江嘉善、浙江平湖，四地城镇圈规划正在开展规划编制，已形成初步成果。涉及到的区域如下。共87平方公里，包含上海、平湖、嘉善三地。
张江长三角科技城一期启动面积7.91平方公里，其中，标记1的粉色板块，目前老晋房产观正在组织团购（张江科技城规划馆对面）。
环京4月份房价涨了8%
看到珠三角大湾区霸气提规，长三角大上海高调扩编，京津冀的小伙伴们是真心捉急啊，羡慕嫉妒恨已经不能形容了吧。
年在等待希望，年在承受煎熬，下半年会怎么样？对于在环京重仓的投资者而言，这个问题是痛苦之源。
老晋有些好消息带给大家，4月份，环京住宅成交套，成交面积6万平米，同比下降90%，成交均价1.3万元/㎡，环比上涨8%。
环京涨价了！涨幅是8%。
其中廊坊市区成交占比超过70%，在环京城市投资的排序问题上，我总是把廊坊市排在前三。原因就在于它的流动性相对较强，流动性的支撑点主要是区域内的人口数量和城市行政级别。行政级别更高的城市调整宏观政策的空间更大，例如天津的“海河英才计划”。
环京楼市在成交量下跌90%的情况下，房价竟然在上涨，在上涨。市场内在的逻辑其实非常简单，供需两端决定价格。买房的人多了就涨价，卖房的人多了就降价。
环京开始逆袭的原因只有一个，有资金在不断进场，有人认为现在就是谷底，他们开始扫货了。
数据可以透视市场，能帮助你把握市场。北三县到年底之前都是观察期。南部廊坊、霸州、涿州（均包含下县）区域观察期可能要更短一些。这是我对环京市场的判断。
判断依据除了以上所述，还有通州区折子工程和雄安发布会。
北京扩编还远吗？
5月4号，北京通州区的“折子工程”可见一些蛛丝马迹。
5月4日的文件，关于“北三县”入“编”的信息主要有三条：
第七条，深入推进行政区划调整与街道管理体制改革，加快形成符合行政办公区管理需要的属地管理体制，全面落实交通、市政市容、城管、环保等各部门、各单位的管理责任，形成“点线面”结合、责权明确、管理高效的“无缝管理”模式，确保行政办公区相关需求“有人管、管得了、管得好”。
老晋解读：本条行政区域划分，指的是通州区内。通州区的发展模式不同于传统城市，它是新型城市建设的示范标兵，有很多创新，管理体制自然不同于传统城市。本条完成时限是年12月底。
第十九条，积极落实“统一规划、统一政策、统一管控”的要求，加快与廊坊北三县实现“规划一张图、任务一张表、示范一体化”。
老晋解读：北京通州区和廊坊北三县的统规、统政、统管的制度要求，是要匹配全国最高标准的新概念城市。
众所周知，通州区和北三县的整体规划是国际顶级城市规划团队打造的。最高标准一体化“示范”区，前所未有，没有之一。所以，慢工出细活，不着急。本条完成时限是年12月底。
第一百五十条，有序推动政府机构改革，有效适应城市运行管理新要求，加快行政区划调整。
老晋解读：本条是单独于第七条列出的，第七条的要求是通州区内的行政区划调整与街道管理体制改革。两条的完成时限相差一个月，所以本条肯定不会是多此一举的废话。本条只提到了“机构改革”、“管理新要求”、“行政区划调整”三个笼统的词。
政府机构改革和管理新要求很好理解，目前为了便于统一协调，北三县和通州区涉及规划、建设、土地等部门都是相互挂职的。北三县的相关工作都是通州审批。这不会是常态，要改革。
加快行政区划调整，令人费解。个人认为，在北京持续减负的情况下，北三县划京的概率极低。但通州和北三县可能以另外一种形式出现在一个整体里，例如“XXXXX示范区”“虎X新区”等等。中国讲究出师有名，大规划落定之后才能大建设。
总之，它有足够的想象空间，本条完成时限是年11月底。
总结
珠三角大湾区霸气提规，惠州、东莞、中山等受益；
长三角大上海高调扩编，昆山、南通、嘉善、平湖受益；
京津冀帝都北京两翼并展，“北三县”、廊坊、固安、永清、涿州等等受益。天津是个倒霉蛋，各种支援跑龙套，剩下几年的主要工作就是支援雄安新区建设。石家庄、保定、张家口、承德等，多多少少都会收益。这里只讲廊坊。
年以来，传统的一线城市北上深，都在向周边城市持续输送养分。在此大背景下，廊坊这个城市可谓占尽了天时。
再从地图（下图）上看，整个北京的东南被廊坊市的众多小弟包围的密不透风，可谓占尽了地利。
图片：红色框内为廊坊市的众多小弟，蓝色框内为保定涿州市。
北京D端产业大疏解，相关人口规模百万以上，它不但对周边输出人才，还输出现成的企业、生产线，甚至是整个产业链输出（服装）。廊坊市需要做的只是接收企业，给优惠政策，留住企业。给户口给购房资格支持，大力建设民生配套，稳定人心，留住人才。这比廊坊自己去发展，要轻松十倍百倍。
在二线城市抢人大战打的头破血流的同时，廊坊竟然选择了睡觉！我相信管理者不至于如此迂腐，河北省府年初有令，年环京楼市、户籍制度严控！宝剑高悬，廊坊缺的可能只是一纸通关公文。
廊坊北三县入规北京，时限是年12月完成。大廊坊，天时地利占尽，唯独缺个人和。一纸公文送达之日，既是天时地利人和之时，廊坊楼市雄起，或在今年年底。
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