1、特色小镇考评，浙江自审，14小镇被警告、降格
1.1特色小镇评选如火如荼，政策多维度支持小镇发展
年7月，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，拉开了特色小镇大发展的帷幕。根据规划，到年，国家将培育个左右包括旅游、科技、物流、教育文化等各具产业特色的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。
在大政策背景下，地方政府迅速响应。根据亿翰智库统计，已有超过15个省、直辖市、自治区公布了各地方特色小镇发展规划。在整体发展规划上，呈现国家级、省级、市级，三级特色小镇评选体系。
图–地方政府特色小镇建设规划
在特色小镇政策扶持方面，政府为特色小镇开发送上了包括土地优惠、税收减免、开发资金支持等全方位、多层次的政策扶持，进一步推进了特色小镇的开发。
图–特色小镇获得全方位、多层次政策扶持
根据亿翰智库测算，未来两年年均将有个国家级特色小镇获评，加之省级、市级特色小镇的另行评选，特色小镇的开发将迎来风口。
1.2浙江省特色小镇审核，两年累计14个特色小镇被警告、降格、淘汰
在全国各省市都积极评选的环境下，浙江省对特色小镇规划建设组织考核，将部分省级特色小镇进行警告和降格处理。
年6月，浙江省发改委发布首批37个省级特色小镇创建对象年度考核结果：其中3个小镇被警告，1个小镇由创建型降格为培育型小镇。年8月，在第二次年度考察后，共有10个小镇被警告，5个小镇从创建型降格为培育型，1个小镇在省级特色小镇中直接被淘汰。
图-年浙江省省级特色小镇考核结果
2、三大问题导致特色小镇降格
2.1问题一：项目进展缓慢，投资账本算不清
（1）案例：奉化滨海养生小镇
降格原因：投资主体缺失，项目进展缓慢
奉化滨海养生小镇项目位于宁波滨海旅游休闲区，为浙江省“三湾一港”上的市政重点项目，总面积约3.0平方公里，预计总计投资亿元，目标建设为长三角首屈一指的复合型滨海旅游度假目的地。其原投资主体为宝能集团，年，宝能为举牌万科，聚拢资金，买入资金逾亿元。无暇顾及奉化项目，被迫撤出。
由于投资主体缺失，导致奉化滨海养生小镇的产业项目暂时搁置，产业项目建设没有进展，固定资产投资、特色产业投资、税收收入等关键指标均为零。最终使得奉化小镇在第一批37个省级创建小镇中降格成为培育对象。
（2）案例：磐安江南药镇
警告原因：产业项目推进较慢，固定资产投资界限不清
磐安江南药镇位于浙江磐安新城区，享誉全球的“浙八味”中的白术、元胡、浙贝母、玄参、白芍五味道地药材就盛产于磐安。江南药镇项目涵盖了中药材种植基地建设、中药材精深加工等7大类32个项目，计划总投资76.7亿元。
在年度的考核中，江南药镇的总投资额达到10亿元，基本已经达到审核要求。然而由于规划不清，磐安地区政府将新城区所有产业都计算在内，审核组认为药镇项目固定资产投资界限不清，存在拼盘现象。其实际产业项目如大晟药业，一方制药项目完成度低，高端要素集聚力弱，因此评分较低，列入警告小镇。
2.2问题二：产出低效，入不敷出
案例：平阳宠物小镇
降格原因：项目进度缓慢，基础设施薄弱，高投入低产出
平阳利用其宠物用品基地的优势，从宠物用品行业衍生到宠物经济，并计划开发选美，食品等生老病死一系列的产业链，同时导入休闲旅游内涵，形成产业+旅游的一体化体验式小镇。小镇规划面积3.3平方公里，总投资.6亿，五年累计完成建设投资52亿元以上，计划建设18个项目。
然而由于项目发展进度缓慢，导致小镇特色产业投入占比较低，仅为53.2%，未能满足省委要求的60%投入占比。且小镇基础设施薄弱，使得财政方面不得不以大量的支出以完善基础设施以维持小镇运行，财政实际收入并无增长，逐步发展为高投入低产出小镇，使得平阳宠物小镇在考核中被降格。
2.3问题三：投入与规划不达标，相关指标不合格
案例：杭州天子岭静脉小镇，南湖基金小镇等
降格原因：科技投入与规划不符，创新乏力
其余小镇警告，降格原因多样，如杭州天子岭静脉小镇、平湖九龙山航空运动小镇，主要原因是整体小镇投资额度未能达到审核要求，前者5.22亿元、后者3亿元的投资额均远未达到年初10亿元和15亿元的标准。如余姚模客小镇、南湖基金小镇等，特色小镇的考核中要求有效投资70%用于特色产业，而其特色产业占比均不足50%。特色产业不能为小镇发展形成支撑，资金投入产业较小。
具体到相关科技指标上，被约谈的11个小镇中，4个小镇科技投入为零；4个小镇新授权发明专利为零；3个小镇科技型企业数为零；9个小镇创业创新基地个数及建筑面积为零；5个小镇非遗传承人、省级以上大师、国省千人才等高端人才为零，科技投入较少与规划不符，创新乏力。
3、“警告”、“降格”并非坏事，制度优势促进小镇发展
3.1从地方政府角度：淘汰制度促进特色小镇发展，知不足而后勇
浙江省作为特色小镇的创始地，对于特色小镇的发展有着更多的经验。在指导思想方面，浙江省国家特色小镇将小镇的产业创新以及有效的投资产出作为考核小镇的重要指标，并罗列方向原则。指导思想紧跟国家特色小镇政策导向，顺应住建部发布的国家小镇政策对于防止房地产化，特色产业聚集的要求，而具体相关指标则根据浙江省自身情况再加以确定。
图-国家特色小镇政策培育要求总结
在具体考核方面，浙江省建立了十个量化指标以及一套评分体系，有标准可量化，使得项目考核可以公平、公正、公开，进一步促进了小镇发展。
图-浙江省省级特色小镇评选审核标准
图–专家组对第二批全国特色小镇的评审意见关键词总结
在降格规则下，浙江省特色小镇创建对象第一轮审核结果中，被警告的相关小镇负责人员被约谈，并作出了相关报告。上述小镇在约谈后充分理解其在小镇发展路径上的缺陷，并且加大力度整改，效果显著。
知不足而后勇，在第二轮省级特色小镇创建对象审核结果中，原被警告的磐安江南药镇一跃成为了优秀小镇。苍南台小镇变身为良好小镇，南浔善琏湖笔小镇也进步了一级，成为合格小镇。
3.2从小镇运营商角度：降格直接威胁利益，制度使得运营商与政府完成绑定
（1）项目推进不力，小镇开发商压力骤增
在案例中我们可以看到相当一部分小镇降格原因为项目推进不力。根据亿翰智库在分析归纳产业园区发展经验来看：
出于企业现金流的考虑，园区运营商倾向于分期分批投入建设以保证现金流的稳定，而政府则希望一次性投入以更好地实现招商引资，两者开发规划出现了背离。
很多运营商在拿到项目2-3年中只启动了项目1/10乃至更少，项目自然难有起色。虽然可以在合同中签订必须启动相应条款，但迫于政府体系与开发商投资数量远远少于有被投资意愿的地方园区。这使得让原有运营商直接退出或催促其进度并不是件容易事。
图–亿翰智库产业园区发展问题归纳示意
在小镇降格淘汰制度下，一旦投资进展缓慢，建设落后，使得地方政府无法招商引资导致警告或降格。省级政府的压力将由地方政府传导至开发商，迫使开发商加大建设力度或者撤出项目以新纳开发商。
图–在有降格制度下小镇发展示意
以奉化滨海养生小镇为例，项目投资方宝能由于现金流出紧张，无法对小镇进行建设，使得小镇固定资产投资，特色产业投资均为零，在第一轮考核中被降格，第二轮考核中被警告，面临着淘汰的风险。地方政府果断动作，宝能在现金流恢复之前撤出该项目，最后小镇建设由棕榈生态城镇发展牵头的联合体负责，于年6月正式开工。
（2）降格处理，扶持政策效益缩水，直接影响小镇运营开发商利益
以浙江省创建型特色小镇扶持政策为例，对纳入省重点培育特色小镇创建名单的对象，主要有土地，税收和资金支持三方面的奖励和处罚措施。
图：相关扶持政策以及降格的可能影响
土地方面，如期完成年度规划目标的，按实际使用指标的50%给予配套奖励，其中信息经济、环保、高端装备制造等产业类小镇按60%给予配套建奖励，对3年内未达到规划目标任务的，加倍倒扣省奖励的用地指标。
税收方面，在创建期间及验收后，其规划空间范围内的新增财政收入上交省财政部分，前3年全额返还、后2年返还一半给当地财政。
资金支持方面，省产业基金及区域基金要积极与相关市县合作设立专项子基金对特色小镇建设给予支持。
如果小镇降格将直接损害小镇运营商利益。在土地方面，土地用地指标减少，可扩张建设的面积缩小，拿地成本上升，运营成本随着提高，对于小镇开发商以及运营商都有较大的影响。税收方面，税收优惠消失，税收成本提高，对于特色产业的财政支持减少，整体影响小镇内特色产业相关企业和小镇运营商的收益。资金方面，运营开发商无法再采取与政府相关市县合作设立专项子基金的方式对小镇进行开发建设，资金负担将都由开发企业负担，对企业现金流有较大的考验。且通过银行借款融资，会使得融资成本提高，进一步提高运营开发商的资金压力。
亿翰股份
中国房地产战略服务领域领导者，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为60%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
点击“阅读原文”，了解中国房地产业战略峰会项议程！
沈忱、黄新云赞赏
